Chaque année, des milliers de Togolais acquièrent des terrains, avec l’intention de se construire à terme une maison. Malheureusement, plusieurs d’entre eux (et de plus en plus) se retrouvent quelque temps après à disputer le terrain avec d’autres acquéreurs auxquels les mêmes parcelles auraient été vendues.
Cet état de fait est dû au phénomène que l’on appelle en Ewe« Sa-Gba-Sè », la double vente ou la vente multiple de terrain en langage courant. Ceci étaient autrefois inexistants simplement parce que la terre s’acquérait par simple occupation, héritage, donation et les citoyens étaient réputés pour leur sincérité et leur probité morale. Mais cette époque n’est qu’un lointain souvenir.
Depuis que la terre est devenue un objet marchand, les doubles ventes de terrains sont devenues monnaies courantes, surtout dans les grandes villes et leurs banlieues. Au point que de nos jours, l’achat de terrain est une aventure risquée.
Qu’est-ce qui explique donc la récurrence du phénomène dans les villes et leurs périphéries ?
Immersion dans les arcanes d’un phénomène préjudiciable à la paix civile !
La double ou multiple vente de terrain, c’est la revente à une ou plusieurs autres personnes, par le même cédant ou un autre, d’une parcelle déjà concédée à un acquéreur. Et ces cas, ces quelques lignes ne seraient peut-être pas assez larges pour les évoquer. Car les victimes du « Sa-Gba-Sè », rien qu’à Lomé seul et sa banlieue, se comptent par centaine de milliers.
Le phénomène est fréquent de nos jours et devient source de préoccupation. Il n’est pas faux de soutenir que les litiges fonciers constituent une bonne part des affaires traitées aussi bien par les autorités coutumières qu’à la Justice, et que les dossiers particuliers de doubles et multiples ventes de terrains en constituent le gros lot.
Des facteurs à l’origine des ventes multiples de terrains
1- La recherche immodérée de richesses, le désir affirmé de gagner facilement de l’argent, l’arnaque. Certains individus en ont même fait une « profession ».
Ici très souvent, on se propose de revendre (clandestinement) le terrain, à une valeur beaucoup plus élevée (parfois le double du prix précédent), on peut dont se permettre le surplus et restituer au premier acquéreur son argent. Mais une fois les fonds encaissés, et sous le coup de la jouissance, on fait vite d’oublier l’intention de rembourser le premier acquéreur.
1- Ignorance, négligence des acquéreurs
Comme dans tous les secteurs d’activités d’intermédiaires, il existe de petites astuces sur lesquelles jouent souvent les professionnels du domaine pour se tirer à bon compte, en toute ignorance du client, le secteur de l’immobilier n’échappe pas à cette réalité. Et les acheteurs, par leur ignorance ou leur négligence leur facilitent la tâche.
Bien souvent, Les acheteurs ne se donnent pas la peine de procéder à de petites enquêtes pour vérifier d’abord la moralité du vendeur, ensuite son droit de propriété sur le terrain auprès des autorités coutumières locales et aussi sa disponibilité auprès des services administratifs techniques, l’Urbanisme ou le Cadastre,
Des pistes de solutions pour réduire le phénomène
Les acquéreurs doivent se donner la peine de mener de petites enquêtes autour du terrain et du vendeur avant de payer. Enquêtes d’abord auprès des autorités traditionnelles locales et des riverains pour s’enquérir de la propriété et de la moralité du cédant, ensuite dans les services appropriés, le Cadastre et la Direction de l’Urbanisme notamment, pour vérifier si la parcelle est libre.
L’Etat doit trouver les moyens d’officialiser les lotissements et d’approuver les zones rurales. Sur le plan juridique, il s’avère nécessaire de combler le vide juridique engendré par l’inexistence d’une législation foncière rigoureuse ou la caducité des textes existants. L’élaboration et l’adoption d’un nouveau Code foncier moderne, permettra de régulariser le secteur de l’immobilier.
Il faut signaler sur ce plan, que le processus a commencé depuis décembre 2011 mais le gouvernement ne semble pas en faire une priorité dans son agenda. En attendant, le problème persiste et trouble indubitablement la paix sociale.
C’est pourquoi il nous semble opportun d’appeler une fois encore les gouvernants à une réaction immédiate en se servant des expériences de réformes foncières de certains pays africains, entre autres.
L’Etat doit impérativement réglementer et normaliser les activités, transactions et opérations foncières par un cadre législatif et réglementaire moderne opposable à tous et susceptible de mettre un terme à l’anarchie qui règne, depuis longtemps, dans ce secteur et qui tend à se renforcer.
Une analyse de M. Brian AMOUH (citoyen togolais)
